中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)近日表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已取得一定成效，但仍處于關(guān)鍵時(shí)期，政府明年將按照既定政策繼續(xù)執(zhí)行房地產(chǎn)緊縮調(diào)控措施。
　　李克強(qiáng)還指出，中央還將繼續(xù)扎實(shí)推進(jìn)保障房的建設(shè)，并研究通過債券等形式籌集資本金的機(jī)制，要增加政府投入，加大金融支持、拓寬融資渠道，通過創(chuàng)新經(jīng)營模式吸引社會(huì)資金進(jìn)入保障房特別是公租房建設(shè)領(lǐng)域。他稱，建設(shè)保障房有利于遏制房?jī)r(jià)過快上漲，助推城鎮(zhèn)化，且會(huì)釋放出巨大的消費(fèi)和投資潛力。
　　在這個(gè)月，上海市、廣東省、浙江省和深圳市密集發(fā)布229億元地方債，其一大功用就是輸血保障房建設(shè)。而面對(duì)今年1000萬套、共1.3萬億元的保障房建設(shè)資金來說，依然是杯水車薪。專家表示，還需要通過土地政策、稅收政策的優(yōu)惠措施，引進(jìn)社會(huì)力量。
　　中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)日前指出，中央將繼續(xù)推進(jìn)保障房的建設(shè)。然而，保障房建設(shè)所面臨的最大困難依然是資金問題。
　　11月15日、18日、21日、25日上海市、廣東省、浙江省和深圳市分別發(fā)行了71億、69億、67億、22億元地方債，共達(dá)到229億元，四地均表示所募集資金將主要用于保障房建設(shè)等領(lǐng)域。其中，上海的力度最大，用于保障房建設(shè)的資金將達(dá)到21.18億元，接近總額的近30%，而在2010年，地方債中僅有4.23億元用于大型居住社區(qū)外圍大市政配套設(shè)施補(bǔ)貼。浙江省力度也不小，13.66億元將投入保障性安居工程建設(shè)，約占發(fā)債資金總額的20%。
　　責(zé)任債券靠財(cái)政收入償還
　　“地方債的發(fā)行有利于緩解保障房建設(shè)的資金壓力，從而擺脫保障房建設(shè)以前過分依賴土地出讓金的情況。”廣州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長教授陳琳昨天向記者表示。
　　復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院院長石磊表示，通過發(fā)行地方債來增加保障房供給，進(jìn)而降低公眾對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，這是重大的民生價(jià)值。可以預(yù)見，未來如能從面上實(shí)現(xiàn)地方自行發(fā)債，對(duì)于填補(bǔ)各地保障房建設(shè)的資金缺口，將是一個(gè)有效支撐。
　　眾所周知保障房的投資期限長，利潤微薄。有人擔(dān)憂，地方債的期限僅僅為3~5年，未來還款時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)資金“青黃不接”的現(xiàn)象。國海證券固定收益部分析師范小陽介紹說，地方政府債券類似美國市政債券中的“一般責(zé)任債券”，償還是靠財(cái)政收入，即稅收和土地出讓金。“責(zé)任債券是靠財(cái)政收入償還的，和投資的項(xiàng)目本身并無直接關(guān)系，所以投資收益較低的項(xiàng)目并不會(huì)對(duì)地方債還款造成任何影響。”
　　明年地方債輸血量不足
　　保障房預(yù)計(jì)計(jì)劃資金的1/5
　　但是，地方債并不能解決所有資金問題。根據(jù)住建部測(cè)算，2011年開建1000萬套保障性住房所需全部投資約為1.3萬億元，假設(shè)我國的CPI增速為零，3600萬套保障房最少需要資金4.68萬億元人民幣，約相當(dāng)于2010年GDP總量的1/12。
　　11月10日，住建部公布新建1000萬套保障性住房開工任務(wù)超額完成。但是3天后，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，數(shù)據(jù)中存在約1/3的“挖坑待建”情況，不計(jì)入已開工的項(xiàng)目和套數(shù)。也就是說，保障房開工率下降1/3。
　　不少業(yè)內(nèi)人士也表示，明年地方債擴(kuò)大已成定局。據(jù)宏源證券固定收益部首席分析師范為(博客)預(yù)計(jì)，明年的地方債規(guī)模大概在3000億元左右，在真正實(shí)現(xiàn)地方自主發(fā)債的前提下，范圍將擴(kuò)大到省、副省級(jí)城市和計(jì)劃單列市。但是，據(jù)國海證券分析師粗略預(yù)估，保障房的資金缺口明年至少在5000億元左右。如果按照今年已公布的地方債投資于保障房的比例，頂多為保障房“輸血”900億元。
　　由此看來，地方債短期內(nèi)確實(shí)無法成為保障房資金的主要來源。“我認(rèn)為銀行貸款在保障房建設(shè)中依然占據(jù)主要地位。”范小陽表示。
　　房?jī)r(jià)預(yù)期
　　拐點(diǎn)已經(jīng)來臨冬天還將繼續(xù)
　　臨近年末，龍湖、綠地、中海、保利、萬科、富力、合生等大型開發(fā)商都已經(jīng)加入了促銷陣營，不少樓盤降價(jià)一二成，特別是北京和上海，近期更是出現(xiàn)了萬元以下的樓盤，雖然是在郊區(qū)，但是其“零利潤”更是讓人感受到樓市冬天的來臨和房?jī)r(jià)松動(dòng)力度之大。
　　當(dāng)中央再次強(qiáng)調(diào)“明年將按照既定政策繼續(xù)執(zhí)行房地產(chǎn)緊縮調(diào)控措施”時(shí)，今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何走向？
　　富力地產(chǎn)董事長李思廉日前坦陳，目前市況不佳，如果長期都處于調(diào)控狀態(tài)，政策方面也不放松，包括銀行收緊銀根，那么整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)低迷比較長的時(shí)間。而萬科總裁郁亮的“過冬”理論已經(jīng)在業(yè)內(nèi)廣泛效仿，他認(rèn)為，“此次房地產(chǎn)調(diào)控是2008年調(diào)控的延續(xù)，但不同的是，2008年的全球金融危機(jī)促使國內(nèi)放松了對(duì)當(dāng)時(shí)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，而這一次地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)再有這樣的好運(yùn)了，且現(xiàn)在還很難判斷這個(gè)冬天有多長。”#p#分頁標(biāo)題#e#
　　“目前拐點(diǎn)已現(xiàn)，但仍未見底。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，越來越多的項(xiàng)目會(huì)加入價(jià)格下調(diào)的隊(duì)伍，他預(yù)計(jì)，這一輪房?jī)r(jià)下跌將比2008年時(shí)間要長，“明年房?jī)r(jià)將維持以小跌盤整為主的基調(diào)，部分樓盤會(huì)出現(xiàn)10%～15%甚至40%的跌幅。”
　　廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)專家委員會(huì)副主任委員談錦釗認(rèn)為，明年三季度前，限購和限貸政策不會(huì)放松，開發(fā)商資金鏈持續(xù)吃緊，要把資金回籠，房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)將是大趨勢(shì)，“在我看來，明年三季度以前樓價(jià)有20%的調(diào)整空間。”
　　解決方案
　　地方財(cái)政已捉襟見肘
　　引社會(huì)力量建保障房
　　和之前的土地財(cái)政相比，地方債的融資規(guī)模相當(dāng)有限。如今年前10月，浙江省賣地收入高達(dá)2040億元，這次發(fā)行的地方債為67億元僅占土地收入的3.28%。
　　2012年將是保障房建設(shè)的高峰，財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀估計(jì)，地方政府必須拿出近2萬億元的資金，“這對(duì)于地方財(cái)政是跨不過去的高門檻。”特別是，“目前很多地方財(cái)政失去土地財(cái)政支撐，已捉襟見肘。靠發(fā)行地方債與銀行信貸，顯然不是好辦法。”
　　怎樣辦？“一方面要加大政府的投入，另一方面，也要依靠社會(huì)的力量。”陳琳表示，在保障房建設(shè)中，可以通過稅收優(yōu)惠政策，或者是在土地出讓時(shí)通過配件保障房的手段，引進(jìn)社會(huì)力量，比如在三舊改造、閑置用地的處理上，向保障房建設(shè)傾斜。
　　連線廣州
　　保障性住房投融資平臺(tái)正籌建
　　社保基金或參與
　　記者昨日從廣州市住房保障辦了解到，今年廣州8.5萬套保障房任務(wù)已超額完成。
　　對(duì)于保障房建設(shè)最為關(guān)鍵的資金問題，廣州市住房保障辦向本報(bào)記者透露，廣州市今年將土地出讓凈收益用于保障房建設(shè)的比例從10%提高到13%，超收部分優(yōu)先安排用于保障房項(xiàng)目建設(shè)。同時(shí)，積極探索采取國有企業(yè)參與、投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式，積極引導(dǎo)、鼓勵(lì)、支持社會(huì)資金參與保障性住房建設(shè)和運(yùn)營，目前已成立保障性住房投融資平臺(tái)籌建小組。另一方面，今年，廣州市財(cái)政已安排廉租住房保障資金47.71億元，為歷年之最。
　　廣州市住房保障辦更透露，明年將加快搭建保障房建設(shè)融資平臺(tái)，爭(zhēng)取引入全國社保基金、保險(xiǎn)資金及其他社會(huì)資金參與保障房建設(shè)。
　　今年以來，廣州社會(huì)力量新開工建設(shè)保障性住房9956套，約占今年目標(biāo)任務(wù)的11.7％，其中，利用自用土地建設(shè)約6882套，商品房配建3074套。